郑州房价，涨跌已定！

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不知道大家有没有发现，郑州主城供地量，正在逐年下降。

分享几个数据。

2018年，郑州主城实际供地1万多亩。
2019年8千多亩，2020年7千多亩，2021年6千多亩。

也就是说，从2018到2021年，主城土地供应一直是持续减少的状态。

这是2017-2021年郑州主城供地计划及完成情况（亩）。

注：数据来源于克而瑞月报

我们发现，特别是今年，相比2018年的供地高点更是大幅缩水。

土地供应极其重要，会从源头上影响房价走向。

试想，如果2013-2015年的土地供应足够多，2016年的郑州房价也绝对不会那么疯狂。

因为，短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，一定是土地和供求关系。

如果，近几年住宅供地持续收紧，一旦未来市场需求得不到满足，就会出现房价上涨的可能。

郑州土地供应正在肉眼可见的收缩，郑州正在告别天量供地！

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各区的住宅存量也开始急剧分化，有的爆表，有的收缩。

下面这张图片，就是郑州各区的住宅用地存量情况。

注：图片来源于乐居财经

通过这张图片，我们发现几个特别有意思的关键点。

第一，全市住宅用地存量的重头在高新、惠济和中原。

这对于高新区的供应重地双湖科技城，中原区的供应重地常西湖和中原新城的房价涨幅来说，一定会是潜在的风险。

而，这个风险现在已经显示出来了。

常西湖新区的碧桂园、融信、世茂、金科等一众楼盘还正在销售，四环外中原新城还有近万亩的大盘中原华侨城虎视眈眈，后续还有康桥九溪云悦要出来。

都是大盘，都是超大供应，直接刚正面。

期间碧桂园就不断放出特价房，金科最近也降了2000左右，中原华侨城价格也在下调。

在高新区双湖科技城多盘的竞争红海中，有楼盘也跌破了1万，时不时的低价，间歇性的冲击市场。

还有惠济北，融创运河源还在销售，招商美景雍瑞园才刚刚开盘，正商家河家后续地块、融创瓏府后续地块已经蓄势待发。

当然，港区的超大供应量也不容忽视。

区域一旦陷入红海竞争，一旦有持续不断的大体量住宅放出来，这对整个区域的房价上涨是极大的风险因素。

第二，二七未销售房屋的土地面积遥遥领先。

二七现有住宅用地存量不多，那是不是就意味着供应缩减了，房子稀缺了，房价能涨了？

当然不是。

二七未销售房屋的土地面积可是把其他城区远远甩在了后面。

未销售房屋的土地面积直接决定了未来几年的住宅供应量，二七位居首位，真不算好事儿。

可以预见，二七未来几年房价上涨的压力巨大，投资就别碰了。

第三，管城、金水、经开未销售房屋的土地面积最少。

说明未来这几个城区的住宅存量会变少，短期供应量大，长期供应有限。

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先说金水。

特别是金水北，已经进入2.0时代。

房价已经拔高了一波，全新的住宅供应正继续补上。

瀚宇天悦城后续地块、美盛教育港湾后续地块、泰山誉景地块、豫发豫园地块等都会相继出炉。

金水北的边界很明确，被连霍高速、京广快速、中州大道、北三环围合，项目清一个少一个。

很明显短期供应量大，长期供应有限。

杨金和金水北的情况类似，只是杨金尚需至少5年的等待周期。

金水老城就更不用说了，本身可开发的住宅地块就不多，靠谱的开发商更是少之又少。

目前金水老城出炉的项目中，靠谱的大开发商，万科是一个，嘉里是一个。

万科就不多说了，嘉里是港资实力开发商，从全国各地的项目来看，对品质的底线要比大多数追求高周转的开发商强很多。

这年头买房，开发商的选择一定是重中之重，除了更安全靠谱，也是未来楼盘品质和物业的保证。

万科还没有入市，产品不错，但位置不如嘉里。

嘉里雅颂居目前主要在售200㎡大平层，房源不多了，最大的亮点依然是金水老城无敌的心脏位置。

金水省府，真正的主城核心，方圆2公里内的优质资源是别的区域不能比的。

目前金水老城的更新改造正在如火如荼进行中，城市界面在逐步提升，嘉里建设的综合体包含雅颂居住宅、香格里拉酒店、甲级写字楼和街区商业，一旦落成，将重振紫荆山的辉煌。

再看管城。

老管城本身新项目就很少，明年入市的航海路电建项目会是一个小热点。

至于三环外的管南，不知不觉间市场主力已经转移到南四环。

从北到南，碧桂园名门时代城、富田九鼎华府、绿地花语城、正商生态城这几个大盘完结后，大南区将完美接棒到新郑。

还有经开。

不管是经开老城还是滨河国际新城，可供开发的住宅用地其实都不多了。

经开老城北的“福塔三兄弟”收官之后，主力市场将转移到南三环附近。

在今年第三波供地计划中，金茂未来府附近还要再出三块地，位置都靠近南三环。

滨河国际新城本身区域就不大，被几条高架围合。

目前大部分楼盘也已经进入尾声，房源还充足的楼盘不多了。

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我们把上面各城区的住宅用地存量做一下梳理的结论就是：

1、高新、惠济和中原的外围有潜在红海风险。

2、管城、金水、经开未来的供应会越来越少。

3、二七未来几年的新增供应压力依旧巨大。

趋势已经很明朗。

供应稀缺的区域不必等，抓住现在能抓住的机会。

供应过剩的区域难免会有一番厮杀，可以再等等。

在各城区深度分化的行情下，我们一定要把握三件事。

第一，一些房子确实在打折，但不要只为折扣买房。

年底开发商的压力都很大，为了回款，大部分都会降价跑量。

这个时候，不要冲动，不要跟风，你要加倍小心，有笋必有坑。

记住一定要买有价值的好房子，自住和投资都要兼顾，经得起时间考验，把持有周期拉长到5年以上。

第二，买错比买贵更苦逼。

很多人会纠结房贷利率，楼层户型等等。其实，最关键的是要选对区域，选对楼盘。

明确自己的需求，到底是产品第一，还是学校第一，还是通勤第一，不同需求对应不同的楼盘选择。

第三，市场下行，你的选择权反而更大。

别窝在家不动，提前准备好现金流，制定出自己的买房计划，一定要实地去看房，亲自去看房！

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